Hiện nay, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn đã thỏa thuận. Đồng thời, bên thuê nhà cũng có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Vậy khi đơn phương chấm dứt hợp đồng các bên cần có những trách nhiệm gì đối với bên còn lại? Hãy cùng BATDONGSAN EXPRESS tìm hiểu chi tiết hơn qua bài viết dưới đây.

trach nhiem khii cham dut hop dong truoc han

I. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải báo trước không?

Trong thời gian thuê nhà, mặc dù hai bên đều được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng vẫn phải phụ thuộc vào một số thỏa thuận như:

  • Đối với bên thuê nhà: Nếu bên cho thuê có các hành vi như không sửa nhà khi hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước,... thì bên thuê nhà có thể đơn phương thực hiện chấm dứt hợp đồng.
  • Đối với bên cho thuê nhà: Nếu bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê phòng từ 03 tháng trở lên; tự ý đục phá, cải tạo nhà; sử dụng nhà không đúng với mục đích thuê lúc đầu; cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý,... thì bên cho thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng một cách hợp pháp.

Tuy nhiên, dù cho xảy ra lý do gì thì các bên tham gia hợp đồng thuê nhà vẫn phải thông báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

“Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Tóm lại, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, đôi bên đều phải đáp ứng các điều kiện như sau:

  • Thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
  • Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về vấn đề chấm dứt hợp đồng. Nếu không sẽ phải chịu bồi thường theo hợp đồng và cam kết trước đó.

trach nhiem khii cham dut hop dong truoc han

II. Căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận của hợp đồng thì các bên bên tham gia ký kết không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê, ngoại trừ một số trường hợp sau đây:

Đối với bên cho thuê nhà:

  • Bên cho thuê nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng với thẩm quyền, không đúng với đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định.
  • Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên theo thỏa thuận mà không có lý do chính đáng.
  • Bên thuê nhà sử dụng nhà thuê không đúng với mục đích ban đầu thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Bên thuê tự ý đục phá, cải tạo hoặc phá vỡ nhà ở đang thuê
  • Bên thuê nhà chuyển đổi, cho mượn hoặc cho bên khác thuê lại khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê nhà.
  • Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc bên tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn,... lập biên bản lần thứ ba nhưng vẫn không thể khắc phục.
  • Trường hợp thuộc quy định tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật lao động năm 2019.

Đối với bên thuê nhà:

  • Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà ở khi nhà bị hư hỏng nặng
  • Bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không báo trước theo như thỏa thuận.
  • Khi quyền sử dụng nhà thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

[caption id="attachment_6211" align="aligncenter" width="720"]trach nhiem khii cham dut hop dong truoc han New Home[/caption]

III. Trách nhiệm của việc chấm dứt hoặc hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”

Việc bồi thường cho đối phương sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra. Vì vậy, bên thiệt hại có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường sẽ tương ứng với mức thiệt hại và không có quyền gây khó khăn cho bên còn lại.

Xem thêm:

IV. Có cần trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không?

Cọc tiền nhà không phải là hình thức bắt buộc mà đây chỉ là hành vi nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Ngoài ra, theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho bên thuê nhà hoặc trừ vào tiền nhà tháng đó. Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp tiền cọc bị chủ nhà giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt hợp đồng mới trả lại.

Vì vậy, để xác định việc trả lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, các bên tham gia hợp đồng cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó. Đồng thời, đôi bên vẫn có thể xác định trong một số trường hợp tiền cọc có thể sẽ không được trả lại như sau:

  • Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà.
  • Hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
  • Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà tháng sau đó sau người thuê đã chuyển nhà ở.
  • Hai bên cùng mắc lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan,... dựa theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP…

trach nhiem khii cham dut hop dong truoc han

V. Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được xử lý như thế nào?

Tại Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong các bên tham gia vi phạm quy định về việc báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải chịu bồi thường.

Tuy nhiên, ban đầu các bên cần thỏa thuận trước về mức bồi thường, hình thức và phương thức bồi thường. Trường hợp, nếu không thể thỏa thuận được thì bên thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường.

Về mức bồi thường thiệt hại có thể xác định dựa theo:

  • Thiệt hại về mặt tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất hoặc bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước thời hạn,...
  • Thiệt hại về mặt sức khỏe: Thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước thời hạn. Nếu không thể xác định được thì có thể tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại.

Bài viết trên đây đã giúp bạn biết được trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.BATDONGSAN EXPRESS hy vọng những thông tin trên sẽ có ích với bạn, giúp bạn có thêm nhiều kiến thức cũng như tránh khỏi những rủi ro về vấn đề chấm dứt hợp đồng khi thuê nhà trọ.