Nhà phát mãi là gì? Kinh nghiệm mua nhà phát mãi
Hiện nay, mua nhà phát mãi là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm bởi khá nhiều ngân hàng phát mãi loại tài sản này trong thời gian gần đây. Vậy nhà phát mãi là gì? Có nên mua nhà mãi phát hay không? Hãy cùng BATDONGSAN EXPRESS tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
1. Nhà phát mãi là gì?
Nhà phát mãi là khái niệm chung dùng để chỉ những ngôi nhà bị ngân hàng tịch biên do không thể thanh toán được khoản vay trong quá khứ. Hiểu đơn giản, bạn dùng ngôi nhà của mình để làm tài sản thế chấp tại ngân hàng, nhưng do không thể thanh toán khoản nợ quá hạn, thì theo quy định, ngân hàng có quyền tịch biên tài sản và phát mãi để thu hồi nợ.
Hình 1: Nhà phát mãi ngân hàng chính là những tài sản đảm bảo được dùng để vay thế chấp tại ngân hàng
Xem thêm: Vai trò của đất đaiđối với con người và cuộc sống
2. Thủ tục, quy trình mua nhà phát mãi của ngân hàng
Căn cứ theo Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai, quy trình mua nhà phát mãi của ngân hàng sẽ được tiến hành như sau:
2.1. Ngân hàng đưa ra thông báo bán nhà phát mãi
Bộ phận xử lý tài sản phát mãi của ngân hàng sẽ đưa ra văn bản thông báo xử lý tài sản đảm bảo cho các cơ quan liên quan. Văn bản thông báo gồm các nội dung bắt buộc:
Lý do tài sản bị phát mãi.
Các thông tin về tài sản.
Các nghĩa vụ được bảo đảm.
Thời gian, địa điểm, cách thức xử lý tài sản đảm bảo.
2.2. Định giá tài sản
Ở bước này, người đi vay và ngân hàng sẽ thống nhất với nhau về giá tài sản đảm bảo. Nếu không có ràng buộc thỏa thuận, tài sản đảm bảo sẽ được định giá bởi cơ quan định giá tài sản. Giá trị tài sản cần khách quan, phù hợp với giá thị trường.
Hình 2: Giá trị tài sản phát mãi thường thấp hơn mặt bằng chung
Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục cho tặng đất giữa anh em ruột
2.3. Bán nhà phát mãi
Nếu bên đảm bảo không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá. Số tiền thu được từ bán nhà phát mãi dùng để thanh toán nợ và các khoản phí phát sinh.
2.4. Thanh toán chi phí bằng số tiền phát mại
Số tiền thu được sau khi bán nhà phát mãi sẽ dùng cho mục đích:
Thanh toán phí bảo quản hồ sơ, phí thu giữ.
Thanh toán phí xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
Thanh toán nợ phải trả ngân hàng.
Trường hợp số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán, thì bên thế chấp tài sản cần thanh toán bổ sung cho ngân hàng.
Ngược lại, nếu số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý lớn hơn nghĩa vụ phải thanh toán, khoản chênh lệch sẽ được trả lại cho bên thế chấp tài sản.
Hình 3: Ngân hàng sẽ sử dụng tiền thu được từ bán tài sản đảm bảo để thanh toán nợ của người vay
2.5. Chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng tài sản phát mãi cho người mua
Chủ sở hữu tài sản ban đầu cần chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản bằng văn bản cho người sở hữu mới.
3. Mua nhà phát mãi phải đối mặt với những rủi ro gì?
Rủi ro về pháp lý
Rủi ro này thường xuất hiện khi giao dịch trực tiếp với chủ nhà cũ - người đang bị ngân hàng tịch biên tài sản. Lúc này, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đảm bảo đều do ngân hàng nắm giữ, vì thế để tránh rủi ro phát sinh, bạn nên kiểm tra pháp lý của ngôi nhà, không nên mạo hiểm xuống tiền.
Thủ tục phức tạp
Quá trình mua tài sản phát mãi sẽ có sự tham gia của ba bên là chủ sở hữu, người mua và ngân hàng. Do đo các thủ tục mua bán thường sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian hơn.
Chủ sở hữu tài sản phát mãi không hợp tác
Một rủi ro thường thấy nữa là người bị tịch biên tài sản không chấp nhận bàn giao tài sản cho người mua, kể cả khi đã hoàn tất các thủ tục mua nhà. Người mua cần có sự can thiệp của cơ quan thi hành án để cưỡng chế và yêu cầu chủ sở hữu bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá. Công tác cưỡng chế sẽ phát sinh thêm một khoản phí, hơn nữa còn tốn nhiều công sức, thời gian.
Kiện cáo, khiếu nại
Hầu hết các tài sản phát mãi khi lên sàn đấu giá đều được đơn vị có thẩm quyền theo dõi, đảm bảo tuân thủ đúng quy định. Nhưng, người mua vẫn có thể vướng vào một số rủi ro từ phía chủ sở hữu cũ. Chẳng hạn như cơ quan bán đấu giá không báo cho chủ sở hữu có mặt tại phiên đấu giá; hoặc chủ sở hữu làm đơn khiếu nại do giá trị tài sản phát mãi bị bán thấp hơn giá thị trường.
Kết quả đấu giá bị hủy
Kết quả đấu giá nhà phát mãi có thể bị hủy bỏ, do vi phạm quy định nào đó liên quan đến đấu giá tài sản; hoặc cũng có thể gặp phải trường hợp các bên tham gia thông đồng nhau để làm giảm giá trị tài sản.
4. Kinh nghiệm mua nhà phát mãi ngân hàng
Tìm hiểu kỹ thông tin bán nhà phát mãi từ nguồn chính thống: Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro như chủ sở hữu không chịu bàn giao lại tài sản, tài sản không thuộc quy hoạch…
Chọn lọc danh sách nhà đất phát mãi: Nếu muốn mua tài sản phát mãi để tối ưu chi phí, bạn nên tham khảo danh sách nhà phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín.
Thanh toán an toàn: Nếu quyết định mua tài sản phát mãi, người mua nên thanh toán ba bên tại ngân hàng.
5. Mua nhà ngân hàng phát mãi - Nên hay không?
Việc cân nhắc mua nhà phát mãi ngân hàng đòi hỏi bạn phải xem xét thật nghiêm túc và kỹ lưỡng. Mặc dù giá trị của nó rẻ hơn so với mức giá thực tế trên thị trường, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch.
Thông thường, ngân hàng sẽ để người nợ tự bán tài sản thế chấp để thanh toán nợ, nhằm tránh giải quyết mọi thủ tục kiện tụng. Chỉ khi không tự bán được, ngân hàng mới tiến hành làm thủ tục phát mại và ủy quyền cho công ty bán đấu giá tài sản thực hiện.
Bài viết trên đây đã cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan về nhà phát mãi là gì, cũng như rủi ro, kinh nghiệm và thủ tục mua tài sản phát mãi. BATDONGSAN EXPRESS hy vọng bạn đã nắm rõ các vấn đề liên quan, từ đó cảnh giác hơn với những bất động sản phát mãi.
