Những thủ tục mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ

Mua bán nhà đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động được người dân thực hiện nhiều hiện nay. Tuy nhiên, đối với nhà đất nếu chưa có sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì không phải ai cũng biết cách xử lý khi muốn thực hiện giao dịch thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ. Bài viết dưới đây của BATDONGSAN EXPRESS sẽ cung cấp đến bạn những thủ tục để mua bán nhà đất nếu chưa có sổ đỏ.

​Xem thêm: Nhà cấp 3 là gì? Tìm hiểu về nhà cấp 3 đầy đủ và chính xác nhất

1. Những rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Theo chia sẻ của chuyên gia, trừ một số ít các trường hợp có thể hợp thức hóa hoặc xin cấp lại sổ đỏ được thì phần lớn người mua sẽ phải chịu toàn bộ hậu quả pháp lý.

- Thứ nhất, sau khi đã nhận được quyền chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ vì do đất không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

- Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất của các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở do không phù hợp với quy hoạch của Nhà nước. Tuy nhiên, nếu là đất nông nghiệp được mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì sẽ không quá ảnh hưởng, nhưng nếu mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì phải đặc biệt chú ý đến vấn đề này.

- Thứ ba, vì là đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ thực hiện được bằng việc viết tay, điều này sẽ không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến việc hợp đồng mua bán vô hiệu.

Việc đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xác minh được nguồn gốc, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp hay thậm chí là đất có quyết định thu hồi… Vì vậy, điều này sẽ khiến người mua có thể đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Theo Luật Đất đai 2013 Điều 188, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi nếu có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

- Thứ tư, mặc dù rằng các cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện yêu cầu sẽ bị xử phạt. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có tranh chấp, đất bị lập biên bản để bảo đảm thi hành án, đất hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn tiếp.

​Xem thêm: Các bước thực hiệnthủ tục sang tên sổ đỏ khi bố mẹ mất

2. Hợp đồng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ

Việc mua nhà đất khi không có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro không đáng có nếu không thể tiến hành các thủ tục pháp lý. Để đảm bảo lợi ích, bên mua cần kiên quyết nhận được cam kết của bên bán về việc xin cấp sổ đỏ ngay khi ký kết hợp đồng mua bán xong, bởi lẽ mọi giao dịch nhà đất cầm phải qua công chứng mới có giá trị trước pháp luật.

Tât cả quy trình và thủ tục của việc mua bán nhà đất sẽ không có khuôn mẫu nào hướng dẫn. Những thông tin dưới đây chỉ là nội dung chính của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ được viết bằng tay:

- Thông tin của hai bên giao dịch: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Quyền sử dụng đối với mảnh đất sau khi được chuyển nhượng và những tài sản gắn liền với đất đó. Bao gồm một số thông tin cụ thể về mảnh đất như số mảnh đất, số tờ bản đồ, địa chỉ của mảnh đất, diện tích đất,…

- Giá cả chuyển nhượng và hình thức thanh toán.

- Những điều khoản bắt buộc về việc bàn giao đất và đăng ký quyền sở hữu đất.

- Trách nhiệm về việc nộp thuế và các khoản lệ phí khác.

- Cách thức giải quyết nếu có tranh chấp.

- Cam kết về trách nhiệm của các bên liên quan trong việc giao dịch mua bán.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Trong đó, bên mua cần phải chú ý một số điểm sau để ràng buộc bên bán khi thực hiện làm sổ đỏ sau chuyển nhượng:

- Bên bán có trách nhiệm là xin các đơn vị chức năng có thẩm quyền cấp sổ đỏ đúng với mảnh đất và diện tích như đã thống nhất bán cho bên mua.

- Hai bên đã đồng ý tiến hành soạn thảo bản hợp đồng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ để tiến hành nhượng quyền sử dụng đất.

- Sau khi đã ký kết hợp đồng này, bên bán sẽ tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ và thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thủ tục sang tên của sổ đỏ theo đúng quy định pháp luật.

Nhà đất không có sổ đỏ thì sẽ không được quyền mua bán dưới bất kỳ hình thức nào. Do đó nếu như nhà đất đó đã đủ điều kiện thì chủ sở hữu nên làm sổ đỏ trước khi làm hợp đồng mua bán nhà đất.

Vì vậy, khi đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý, người mua đất nên cân nhắc kỹ việc mua bán đất nếu chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Nếu muốn đầu tư vào loại đất này cần phải am hiểu kiến thức về các luật đất đai của Pháp luật, nắm vững thông tin về mảnh đất và sẵn sàng chấp nhận những rủi ro có thể xảy ra.

Bài viết trên đây BATDONGSAN EXPRESS đã chia sẻ đến bạn một số rủi ro gặp phải và hợp đồng khi mua bán nhà đất nếu không có sổ đỏ. Hy vọng bạn đã có thêm những thông tin hữu ích để đảm bảo được quyền lợi của mình trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất.