Mua nhà đất sổ chung chính là “Con dao hai lưỡi”

Nhà đất sổ chung – cân nhắc khi mua vì lắm rủi ro - Hiện nay, có rất nhiều người chấp nhận mua nhà đất có sổ hồng chung bởi chưa có nguồn lực tài chính và luôn hy vọng sẽ được phân lô, tách thửa riêng. Tuy nhiên, nhà đất sổ chung tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong tương lai nếu như các vấn đề về pháp lý nhà đất.

Vậy mua nhà đất sổ chung tiềm ẩn những rủi ro gì? BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS sẽ cùng bạn giải đáp thắc mắc vấn đề mua nhà đất sổ hồ chung trong bài chia sẻ dưới đây nhé!

Tìm hiểu nhà đất sổ chung

Giải nghĩa nhà đất sổ chung là gì?

Sổ hồng chung hay còn gọi là sổ đỏ là giấy tờ pháp lý được nhiều người quan tâm hàng đầu khi mua - bán nhà đất.

Sổ hồng chung được hiểu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (từ cấp huyện trở lên) cấp.

Và sổ hồng chung sẽ thuộc sở hữu chung từ 2 người trở lên nhưng các đồng sở hữu này sẽ không có bất kỳ mối quan hệ vợ chồng hay con cái thì sẽ được nhà nước công nhận là sổ hồng chung.

Nhà đất sổ chung

Mọi vấn đề liên quan đến quyền sở hữu chung đều được quy định tại bộ Luật Dân sự và tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013.

Vì là sổ chung nên mọi giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp hay ủy quyền mà có liên quan đến đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất thì phải bắt buộc có sự đồng ý, chấp thuận của các bên đồng sở hữu.

Những trường hợp mua - bán nhà đất sổ chung

Thông thường sẽ có 2 trường hợp phổ biến mua - bán nhà đất sổ hồng chung:

- Thứ nhất, mặc dù dự án nhà đất đó có đủ điều kiện để tách thửa riêng nhưng nguyên nhân lại xuất phát từ người chủ không chịu làm thủ tục tách thửa để có 1 cuốn sổ hồng riêng biệt.

- Thứ hai, nguyên nhân lại xuất phát từ chính dự án nhà đất đó vì không có đủ điều kiện để phân lô, tách nền thành một cuốn sổ hồng riêng.

Có nhiều dự án dính quy hoạch nên không thể tách thửa được mặc dù người bán có diện tích nhà đất rất rộng. Hoặc người bán có rất nhiều căn nhà và chung cư với mục đích để bán.

Do đó, trong trường hợp này, người mua sẽ không thể được tách thửa và cấp sổ hồng riêng mà sẽ là sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác.

Ưu điểm khi mua nhà đất sổ chung

Ưu điểm khi mua nhà đất sổ chung

Đối với những người chưa có đủ điều kiện tài chính nhưng vẫn muốn sở hữu nhà đất ở thành phố thì thường chấp nhận mua nhà sổ chung bởi giá đất chưa tách sổ thường có mức giá rẻ hơn rất nhiều.

Mua nhà đất sổ chung vẫn được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đất nên vẫn mua bán sang tên bình thường.

So với việc mua nhà bằng “giấy tờ tay” thì mua nhà sổ hồng chung sẽ an toàn hơn nhiều vì những giấy tờ viết tay sẽ không có giá trị pháp lý trước pháp luật.

Những rủi ro tiềm ẩn có thể gặp phải khi mua nhà đất có sổ hồng chung

Bên cạnh những ưu điểm thì việc bạn mua nhà tiềm ẩn rủi ro trong tương lai là rất lớn. Bởi bất động sản là những loại tài sản có giá trị lớn, mọi giao dịch mua - bán, chuyển nhượng phải được tiến hành theo quy định của Pháp luật và Nhà nước.

Bạn sẽ gặp nhiều khó khăn trong những giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,...về sau khi mua nhà đất sổ chung.

Rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà đất sổ chung

# Khó khăn trong việc khai thác và định đoạt quyền sử dụng đất

Rủi ro lớn nhất mà bạn có thể gặp phải khi mua nhà đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng chung dễ nhận thấy là việc khai thác và định đoạt quyền sử dụng đất về sau.

Bởi quyền và nghĩa vụ của đồng sở hữu là như nhau nên mọi vấn đề khai thác sử dụng đất phải có sự đồng ý của những người chung sổ do đây là tài sản thuộc quyền sở hữu chung.

Do đó bạn sẽ gặp nhiều bất cập trong vấn đề khai thác và chuyển quyền sử dụng đất khi không có sự đồng ý, nhất trí của các chủ sở hữu khác.

Có thể nói, việc khai thác và sử dụng đất đai sẽ phức tạp hơn các trường hợp thông thường vì phải tìm thấy tiếng nói chung với các chủ sở hữu còn lại.

# Xảy ra tình trạng tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Tình trạng tranh chấp

Việc nhiều chủ sở hữu có chung quyền sử dụng nhà, đất rất dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất hoặc hưởng lợi từ chính loại tài sản này bởi bất cứ ai cũng muốn hưởng lợi nhiều nhất.

Trong quá trình góp vốn mua đất nền, những người góp vốn không thỏa thuận rõ ràng các điều khoản với nhau về vấn đề khai thác và định đoạt quyền sử dụng đất cũng như khai thác loại tài sản này với mục đích hướng hoa lợi cũng dẫn đến đến tình trạng tranh chấp xung quanh quyền và nghĩa vụ giữa các chủ sở hữu.

Nếu như các chủ sở hữu không đưa ra những phương án giải quyết vấn đề tranh chấp triệt để, thiếu sự công bằng bằng giữa các bên ngay từ ban đầu thì xung đột liên quan đến quyền sử dụng đất chung khó có thể đi đến hồi kết.

# Vấn đề tách sổ gặp nhiều khó khăn

Một số người khi khi mua đất sổ chung luôn ôm hy vọng sẽ tiếp tục được tách sổ hồng trong tương lai. Tuy nhiên số người tách sổ thành công lại rất ít bởi không phải ai cũng biết cách làm thủ tục tách sổ theo quy định.

Đã có rất nhiều nhiều chủ sở hữu phải chấp nhận cảnh chung số đó với nhiều chủ sở hữu khác do diện tích đất nền không hợp lệ nên theo quy định không được phép tách sổ.

Việc tách sổ đối với nhà đầu tư có thể mất rất nhiều thời gian, điều này gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm gia tăng chi phí cơ hội.

Nếu như vấn đề tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ sở hữu vẫn liên tục xảy ra mà không đi đến hồi kết thì các bên phải chấp nhận không thể sử dụng nhà đất sổ chung và cũng không được phép chuyển nhượng cho bất kỳ người nào khác.

# Khó giao chuyển nhượng sang chủ sở hữu khác

Khó giao chuyển nhượng

Nhà đất chung sổ hồng mặc dù có nhiều thuận lợi nhưng lại chứa nhiều rủi ro ở phía trước.

Việc chuyển nhượng hay vấn đề “sang tên đổi chủ” cũng gặp rất nhiều trở ngại do phải có sự đồng ý, nhất trí từ các chủ sở hữu còn lại.

Nếu như trong trường hợp các bên còn lại không đồng ý thì có khả năng xảy ra những xung đột không đi đến hồi kết.

# Thế chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn

Xét theo phương diện lý thuyết thì nhà đất sổ chung vẫn có thể làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng.

Tuy nhiên, trên thực tế việc thế chấp ngân hàng gặp không ít những khó khăn do phải có chữ ký đồng thuận của các bên còn lại để hoàn thành thủ tục thế chấp.

Hiện nay, có một số ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải tách sổ thì mới chấp nhận thế chấp để vay vốn. Ngoài ra, khi cần đáo hạn cũng sẽ gặp nhiều khó khăn trong trường hợp này

# Chất lượng thi công không đảm bảo

Chất lượng thi công không đảm bảo

Với những dự án nhà đất sổ chung thường có mức giá rẻ đồng nghĩa với việc chất lượng thi công không được đảm bảo.

Do chủ đầu tư thường chú trọng vấn đề gia tăng lợi nhuận nên trong quá trình thi công, xây dựng thường sử dụng vật liệu kém chất lượng, rút ngắn tiến độ hoàn thành công trình.

Nếu người mua không chú ý kiểm tra trực tiếp chất lượng công trình thì khó tránh được “tiền mất tật mang”.

# Dễ bị lừa đảo

Nhà đất giá rẻ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể lường trước được những rủi ro có thể gặp phải.

Hiện nay, có không ít nhà môi giới đã nắm thóp được tâm lý ham rẻ của người mua để đưa ra những lời rao bán mật ngọt khiến nhiều người mua mắc bẫy.

Hoặc những đối tượng lừa đảo mua nhà đất đã có sổ hồng rồi chia nhỏ ra thành nhiều lô với mức giá cực rẻ dưới danh nghĩa nhà đã được cấp sổ hồng.

Chính điều này đã làm người mua lâm vào tình cảnh “tiền mất tật mang” do đầu tư vào dự án nhà đất có chung quyền sử dụng đất hoặc cũng có thể đầu tư phải dự án “ma”.

Liệu mua nhà đất sổ chung có được tách sổ không?

Tách sổ hồng chung

Sổ hồng chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai chủ sở hữu trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Vi thế người mua có thể tách sổ riêng nếu có nhu cầu theo quy định về thủ tục tách thửa.

Để tách sổ hồng chung thành các sổ riêng nó có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tách.

Tuy nhiên, việc phân lô tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện điện về quy hoạch và diện tích tối thiểu có thể tách thửa ở địa phương đó.

Nếu mảnh đất chung có diện tích nhỏ hơn theo quy định tách thửa thì thì rất khó có thể làm thủ tục làm sổ đỏ riêng theo quy định ở mỗi tỉnh.

Vì thế, để làm thủ tục tách thửa ở thành công thì trước tiên bạn phải xem xét diện tích đất chung có đảm bảo đúng với diện tích đất có thể tách thửa hay không.

Nếu như mảnh đất đó đủ điều kiện thì bạn sẽ thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.

Giải pháp hạn chế rủi ro khi mua nhà đất sổ chung

Có thể thấy rằng chỉ khi có sự đồng ý của các đồng sở hữu thì các giao dịch khai thác quyền sử dụng đất mới có thể thực hiện được.

Bạn chỉ nên mua nhà đất sổ chung khi chưa có đủ nguồn lực tài chính để sở hữu nhà đất sổ riêng. Và yêu cầu bên bán hoàn kiện thủ tục tách thửa và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước khi mua nhà đất bạn nên hỏi thăm thông tin về những người đồng sở hữu và xem xét vấn đề quy hoạch và dự án xung quanh lô đất bạn định mua.

Khi ký kết hợp đồng, bạn nên thỏa thuận rõ ràng các điều khoản liên quan đến quyền sử dụng đất để tránh xảy ra tranh chấp với các chủ sở hữu.