Nếu là người từng giao dịch về bất động sản thì có lẽ bạn đã nghe qua khái niệm plot ratio. Tuy nhiên, không phải ai hiểu rõ về khái niệm này cũng như là cách tính toán plot ratio hay mục đích sử dụng của thuật ngữ này là gì. Để hiểu hơn, hãy cùng BATDONGSAN EXPRESS tìm hiểu chi tiết về thuật ngữ này nhé.

Plot ratio- khái niệm và công thức

Khái niệm

Plot ratio là thuật ngữ tiếng Anh và nghĩa tiếng Việt có nghĩa là hệ số sử dụng đất. Plot ratio được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình (đơn vị là m2 và không tính đến diện tích sàn của tầng hầm và tầng mái) so với toàn bộ diện tích của toàn lô đất (đơn vị m2).

Với những ai làm công trình hay giao dịch bất động sản thì chỉ số plot ratio khá quan trọng. Dựa vào tỷ lệ này mà nhà đầu tư và nhà thầu có thể ước tính được chi phí công trình. Ngoài ra, đối với các dự án chung cư thì chỉ số này được sử dụng để đo đạc.

Plot ratio- khái niệm và công thức

Plot ratio- khái niệm và công thức

Công thức tính

Công thức tính plot ratio hay hệ số sử dụng đất sẽ như sau:

Hệ số = Tổng số diện tích sàn công trình / diện tích lô đất.

Dựa vào công thức này, ta có những lưu ý như sau:

  • Tổng diện sàn của công trình không bao gồm các lỗ trống như ổ thang máy hay hộp kỹ thuật, không bao gồm diện tích cầu thang. Diện tích còn lại sẽ bao gồm hành lang, sàn kỹ thuật, tầng hầm (m2)
  • Diện tích là đất là tổng diện tích lô đất được dùng để xây dựng công trình (m2)

Một điều bạn cần lưu ý rằng diện hệ số sử dụng đất plot ratio sẽ có sự khác nhau giữa diện tích sàn của quy hoạch kiến trúc với diện tích sàn của Sở xây dựng.

Dưới đây là các thông tin về lấy số liệu tổng diện tích sàn, sẽ bao gồm:

  • Các tầng hầm và nửa tầng hầm
  • Các tầng kỹ thuật
  • Tầng áp mái, tầng lum

Đối với diện tích sàn của một tầng thì diện tích xây dựng của tầng đó sẽ có:

  • Tường bao
  • Diện tích của bề mặt lô gia, diện tích cầu thang, diện tích khu vực ban công, giếng, than máy, phòng kỹ thuật và ống khói.

Công thức tính

Công thức tính

Mục đích sử dụng hệ số plot ratio

Có rất nhiều mục đích khi sử dụng hệ số plot ratio hay còn gọi là hệ sống sử dụng đất. Đầu tiên có thể kể đến hệ sống này được dùng để làm bảng đối chiếu quy hoạch đô thị, và hệ sống này sẽ ảnh hưởng đến giới hạn của mật độ xây dựng.

Ngoài ra, ở các vùng đô thị thì hệ số này sẽ ảnh hưởng đến giá trị của đất đai. Nếu một công trình tại khu đất có FAR lớn hơn thì sẽ được phép xây dựng mặt sàn lớn hơn. Từ đó mà tăng giá trị của khu đất.

Về hệ số sử dụng đất plot ratio thì đã có quy định khá rõ ràng và chặt chẽ tại các quốc gia phát triển như Hoa Kỳ, Nhật Bản hay Singapore. Trong khi đó tại Việt Nam thì hệ số này được quản lý khá lỏng lẻo và không đồng nhất. Do đó mà bạn sẽ thấy rằng ở từng địa phương với từng đặc điểm địa lý và kế hoạch quy hoạch khác nhau mà plot ratio cũng sẽ khác nhau.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng hiện nay lại không quá quan tâm đến vấn đề hệ sống sử dụng đất nên dẫn đến việc không có sự nhất quán. Chính vì lý do này mà việc quản lý các dự án nhà đất hoặc cơ sở hạ tầng cũng gặp nhiều bất cập.

Cũng chính vì không có sự nhất quán này mà việc tính toán hệ số lại khác nhau nên giá trị bất động sản cũng bị ảnh hưởng.

Vậy nếu bạn là một nhà đầu tư thì nên chọn hệ số sử dụng đất như thế nào? Lời khuyên là nếu bạn là nhà đầu tư các dự án căn hộ chung cư thì nên chọn khu đất có hệ số plot ratio thấp. Vì chỉ số càng thấp thì mật độ căn hộ được xây dựng sẽ nhiều hơn. Một dự án có mật độ căn hộ cao sẽ gia tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Mục đích sử dụng hệ số plot ratio

Mục đích sử dụng hệ số plot ratio

Tiềm năng đầu tư căn hộ chung cư

Nếu theo dõi tin tức thị trường bất động sản thì nguồn vốn dành để đầu tư căn hộ chung cư thấp hơn so với các loại hình khác như đất nền hay nhà phố. Do đó, nếu bạn là nhà đầu tư có một nguồn vốn không quá lớn thì đây là phân khúc dành cho bạn. Dưới đây là những tiềm năng khi đầu tư căn hộ chung cư bạn nên cân nhắc:

  • Đầu tiên là mức độ thanh khoản. Mức độ thanh khoản có thể hiểu là là khả năng bán ra tài sản mà không phải chịu sự mất giá. Với các căn hộ chung cư ở các đô thị đông người thì việc thanh khoản khá cao do nhu cầu về nơi ở cũng như là giá không quá lớn sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng bán ra căn hộ của mình. Đây là ưu điểm đầu tiên.
  • Kế tiếp là đặc điểm của các căn hộ chung cư là hầu hết các chủ dự án đều có liên kết với ngân hàng để hỗ trợ nhà đầu tư mua căn hộ. Nghĩa là bạn hoàn toàn có thể nhận được sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng liên kế để mua căn hộ. Cũng chính vì sự liên kết mà các giấy tờ và thủ tục hành chính cũng dễ dàng và nhanh chóng hơn.
  • Một điểm thuận lợi khác khiến các căn hộ chung cư thu hút được nhà đầu tư là việc dễ dàng cho thuê lại. Như đã đề cập thì các đô thị đông dân luôn có nhu cầu thuê nhà rất lớn nên sẽ rất dễ dàng để nhà đầu tư có thể cho thuê lại căn hộ của mình. Đây là sẽ là nguồn thu nhập thụ động của bạn. Lưu ý rằng giá cho thuê phải phù hợp với thị trường cũng như là có thể bù lại phần lãi suất nếu bạn sử dụng đòn bẩy từ ngân hàng.
  • Nếu bạn chọn việc mua các căn hộ chung cư để sinh sống cũng hoàn toàn là lý do chính đáng. Như đã biết hầu hết các căn hộ chung cư tốt hiện nay đều có đầy đủ các cơ sở hạ tầng đáp ứng cuộc sống của bạn. Ngoài ra hệ thống an ninh cũng rất là tốt nên bạn có thể cân nhắc nhé.

Tiềm năng đầu tư căn hộ chung cư

Tiềm năng đầu tư căn hộ chung cư

Rủi ro khi đầu tư vào căn hộ chung cư

Làm gì có chuyện đầu tư mà không có rủi ro đúng không nào? Và đầu tư căn hộ chung cư cũng vậy. Bên cạnh những tiềm năng là những rủi ro mà bạn có thể đối mặt. Dưới đây là một số rủi ro liên quan đến phân khúc này.

Đầu tiên là rủi ro mua phải các dự án ma. Nghĩa là bạn mua các dự án căn hộ chung cư không có giấy phép xây dựng. Nếu dính phải các dự án này, bạn hầu như mất trắng.

Tiếp theo là việc mua phải các căn hộ chung cư được quảng cáo không đúng sự thật. Trên quảng cáo thì có rất nhiều tiện ích để đẩy giá căn hộ lên cao trong khi thực tế thì không đúng sự thật. Lúc này, bạn có bán lại thì cũng phải chấp nhận bán với giá thấp hơn giá ban đầu và bạn phải chịu “lỗ”.

Cuối cùng là rủi ro dành cho cho các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Nếu bạn dùng một phần tiền tiền vay ngân hàng để mua chung cư và vẫn phải trả lại. Nếu vì một lý do nào đó mà bạn không thể cho thuê lại hay bán ra trong khi vẫn đóng lãi thì bạn chắc chắn sẽ gặp khó khăn về tài chính.

Rủi ro khi đầu tư vào căn hộ chung cư

Rủi ro khi đầu tư vào căn hộ chung cư

Các câu hỏi liên quan đến plot ratio?

Các câu hỏi liên quan đến plot ratio?

Các câu hỏi liên quan đến plot ratio?

Như vậy, bài viết vừa chia sẻ đến bạn khái niệm plot ratio. Đây là hệ số sử dụng đất, là yếu tố ảnh hưởng giá trị của một khu đất nào đó. Nếu là một nhà đầu tư, bạn nên chọn nơi có plot ratio thấp để gia tăng giá trị khu đất.