Cách tính hệ số sử dụng đất - Ngày nay, mỗi một kiến trúc khi sẽ phải xác định rõ hệ số sử dụng đất. Từ đó mới có thể bắt tay vào vẽ bản thiết kế. Dựa vào đây mà chủ đầu tư sẽ biết được mình phải bỏ ra kinh phí bao nhiêu cũng như các giấy tờ cần thiết là gì?  Hãy cùng BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS tìm hiểu cách tính hệ số sử dụng đất ngay thôi!

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Tuy nhiên diện tích sàn của công trình sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái.  Đơn vị tính của hệ số này là mét vuông (m2).

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng chi cho tổng số diện tích lô đất.

 

Để có thể dễ dàng hiểu về hệ số này, bạn có thể coi đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng chi cho tổng số diện tích lô đất. 

Hệ số sử dụng đất được tạo ra với mục đích kiểm soát việc xây dựng nhà quá cao trên một mảnh đất. Hệ số này cũng thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư và số căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Tùy vào mỗi khu vực, hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Nếu bạn mua đất và và có ý định xây nhà trên mảnh đất này. Hệ số sử dụng đất sẽ cho bạn biết tối đa bạn được xây bao nhiêu tầng và quy mô mỗi tầng là bao nhiêu. 

Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất được xuất phát từ cách quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế giới. Ngoài ra hệ số này cũng có liên quan đến mật độ xây dựng. Hệ số này không ảnh hưởng quá nhiều đến việc xây dựng mà chủ yếu để hạn chế được số tầng của một công trình xây dựng. 

Có thể nói, thước đo thể hiện quy mô, chi phí xây dựng và tống diện tích mà công trình được phép xây dựng trên tổng toàn bộ diện tích dự án là hệ số sử dụng đất. 

Hệ số sử dụng đất dùng để hạn chế được số tầng của một công trình xây dựng.

Các nhà thầu cần nắm bắt được hệ số này trước khi tiến hành xây dựng bất cứ công trình nhà ở nào. 

Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế của công trình cũng cao. Vì như thế sẽ tăng được diện tích sàn xây dựng cúng như diện tích mật độ xây dựng. Từ đó có thể tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô của dự án không thay đổi. 

Hệ số này và mật độ dân cư quanh khu vực dự án cũng tỷ lệ thuận với nhau. Mật độ dân cư quanh khu vực xây dựng dự án càng thấp thì hệ số sử dụng đất cũng thấp theo và ngược lại. Những điều này có ảnh hưởng đến mạnh mẽ đến quyền lợi của chủ sở hữu.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Bất cứ một kiến trúc sư nào khi bắt đầu tiến hành thiết kế bản vẽ công trình sẽ đều phải thuộc lòng cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số này sẽ quyết định trực tiếp đến quy mô công trình, kinh phí xây dựng, số căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 được đầu tư,... 

Cách tính hệ số sử dụng đất có công thức vô cùng đơn giản:

Hệ số sử dụng đất = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:

FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.

FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Trong đó:

Tổng sàn xây dựng: bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái

Diện tích lô đất: Là tổng diện tích dự án bao gồm cả đường đi, tổng diện tích xây dựng,...

Hệ số sử dụng đất quyết định trực tiếp đến quy mô công trình, kinh phí xây dựng

 

Để có thể hiểu rõ hơn về cách tính hệ số sử dụng đất bạn có thể tham khảo một vài ví dụ dưới đây

Ví dụ 1: Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 2000m2, tổng diện tích công trình chung cư là 20 tầng bao gồm 2 tầng hầm và 100m2. Còn 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài.

Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ bằng (20 + 2) x (1000m2 / 2000m2) = 11

Ví dụ 2: Nếu như bạn có một miếng đất lớn, bạn chia 40% để xây dựng công trình công cộng như siêu thị, công viên…, 35% còn lại làm đường đi và 45% còn lại làm nhà ở. Vậy thì bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 50%.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô dự án, công trình và tổng số tiền đầu tư cho toàn dự án. 

Hệ số sử dụng đất càng cao, tính kinh tế cũng sẽ cao và ngược lại. Các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô dự án, công trình và tổng số tiền đầu tư cho toàn dự án.

 

Hệ số FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn như thế các chủ căn hộ càng có lợi. Vì thế, đa phần các chủ đầu tư sẽ không công bố tỷ lệ FAR mà chỉ cho biết thông báo mật độ xây dựng. 

Ở Việt Nam hiện nay, hệ số sử dụng đất là một trong ba chỉ tiêu quan trọng. Tuy nhiên việc quy hoạch còn thiếu kiểm soát về hệ số sử dụng đất. Từ đó dần dần chiều cao phụ thuộc vào ý tưởng quy hoạch cũng như các quy định khác. Điều này đã dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch hay vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch bị giảm sút.   

Bài viết này đã chỉ ra cách tính hệ số sử dụng đất đơn giản nhất và ý nghĩa mà chúng mang lại. Mong qua bài viết này bạn sẽ có thêm kiến thức.