THỊ TRƯỜNG HCM NĂM 2018 SẼ LÀ BỨC TRANH “MÀU XÁM” ĐỐI VỚI CONDOTEL

Thị trường BĐS TP.HCM suy giảm căn hộ cao cấp

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM kết thúc năm 2017 với sự thành công ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là đất nền ven đô và nhà phố.

Thế nhưng bước sang năm 2018 này,theo dự báo. Thị trường TP.HCM sẽ không thể có được sự bùng nổ như năm 2017 nữa. Và đặc biệt là phân khúc condotel(căn hộ khách sạn) còn có nguy cơ tụt lùi.
Năm 2017, loại hình được chú ý nhất tại thị trường BĐS TP.HCM chính là các căn hộ. Với con số là 42.000 căn được tung ra thị trường. Trong đó, căn hộ hạng B và hạng C chiếm trên 78% tổng số nguồn cung. Nguồn cung căn hộ trong năm qua chủ yếu đến từ khu Tây, khu Đông và một phần khu Nam.

Mặt bằng giá năm qua nhìn chung cũng vẫn giữ được sự ổn định. Nhưng sức tiêu thụ trên thị trường có vẻ khả quan với 88% số căn hộ tung ra thị trường được bán hết.

Phân khúc căn hộ hạng B đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất với 92%. Còn với phân khúc căn hộ cao cấp hạng sang thì vẫn có những ý kiến trái chiều nhau. Thế nhưng nhìn thực trạng thị trường thì có vẻ phân khúc này đang trong giai đoạn suy thoái.

Nhìn lại thị trường một năm 2017 khá thành công

Còn nhớ, hồi đầu năm 2017 đã có rất nhiều dự báo cho rằng thị trường căn hộ cao cấp ở TP.HCM sẽ bùng nổ. Nhưng chỉ đến giữa năm thì những dự đoán đó gần như đã không còn chính xác.

Thị trường đang xảy ra làn sóng rút vốn, dẫn đến tình trạng bán cắt lỗ diễn ra ồ ạt. Đã có rất nhiều dự án đình đám của giai đoạn trước giờ đây phải bán cắt lỗ từ 15-20%.

Còn một vài dự án thì nhà đầu tư chấp nhận rút vốn, bán lại bằng giá hợp đồng. Nhưng trên thực tế thì chịu lỗ tới 10% vì còn lãi suất chưa tính.
Phân khúc có thể coi là thắng đậm nhất trong năm 2017 nếu đầu tư vào đó là đất nền vùng ven. Gía đất vùng ven của TP.HCM trong năm vừa qua tăng nhanh, vốn xoay vòng cũng nhanh. Giao dịch thành công luôn đạt mức cao với tỷ lệ tiêu thụ lên đến 95% (6.851 nền/7.181 nền) tăng gấp 4 lần so với năm trước đó. Hầu hết các dự án đất nền trong năm qua đều được tiêu thụ trong một khoảng thời gian rất ngắn.

Không chỉ ở ven TP.HCM mà những khu vực giáp ranh như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An),… Thị trường cũng giao dịch không kém phần sôi động. Có nhưng nền hàng ngàn lô mà chỉ giao dịch hết trong một ngày.

Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận một lượng cung ổn định ra thị trường với 2.946 căn (tăng 96% so với năm 2016). Những căn nhà này vẫn được tập trung chủ yếu ở khu Đông. Nhưng đến năm 2018 này, vì giá bán năm ngoái bị đẩy lên quá cao nên nguồn cung năm nay sẽ có sự giảm nhẹ.

2018 có còn là năm của đất nền ven đô?

Mặc dù 2017 được nhận định là năm thắng lớn của đất nền ven TP.HCM. Nhưng có hay không một nền tảng cho một sự phát triển mới của năm 2018 thì còn phải chờ thời gian để khẳng định.

Cho đến hiện tại thì hầu hết những dự báo về thị trường BĐS TP.HCM năm 2018 đều có một hướng đi chung. Đó là thị trường đất nền ven đô vẫn sẽ tiếp tục dồi dào nguồn cung và sức tiêu thụ vẫn cao. Nhưng rất khó để tạo ra được sự đột biến như 2017.

Theo dự kiến, nguồn cung căn hộ trong năm 2018 sẽ đạt từ 45.000 – 50.000 căn. Lượng tiêu thụ ước tính cũng sẽ chạm mức 35.000 – 40.000 căn. Phân khúc căn hộ trung cấp hạng B, hạng C cũng vẫn sẽ chiếm tỷ lệ cao trong tổng nguồn cung và số lượng tiêu thụ.

Dự báo này cũng khá tương đồng với nhận định của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh. Theo đó, phân khúc khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 – 2 phòng ngủ. Với giá khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/ căn sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường và có tính thanh khoản cao.

Bên cạnh đó, thì phân khúc nhà ở cũng sẽ phát triển mạnh hơn nữa cùng với sự tí cấu trúc của phân khúc BĐS cao cấp.Tuy nhiên, ở phân khúc căn hộ cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng lại không được đánh giá cao về giá trị gia tăng cũng như tính thanh khoản của thị trường. Theo các chuyên gia BĐS, năm 2018 là năm phân khúc thị trường căn hộ cao cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh mặt bằng giá rất mạnhTheo nhiều chuyên gia thì năm 2018 sẽ là năm mà phân khúc BĐS cao cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh giá. Bởi mức giá hiện tại của phân khúc này đang bất hợp lý trên thị trường, . Nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang gắp phải khó khăn trong vấn đề này vì còn ôm một lượng hàng rất lớn.nguồn cung mới dồi dào gây áp lực lên những nhà đầu tư thứ cấp vốn đã “ôm” một lượng hàng lớn trong 3 năm 2015 – 2017.

Áp lực thoát vốn khỏi phân khúc căn hộ cao cấp đã xuất hiện từ giữa 2017 phân khúc này đã đè nặng lên những nhà đầu tư thứ cấp từ năm 2017,. nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ để thoát vốn, chuyển sang các kênh đầu tư khác như đất nền ven đô hay căn hộ trung cấp có khả năng sinh lời cao hơnNhiều nhà đầu tư đã bán thốc bán tháo để cắt lỗ và chuyển sang phân khúc đầu tư khác có tiềm năng hơn.

Đặc biệt phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, cụ thể làTrong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng thì Condotel (căn hộ khách sạn) vẫn được dự báo sẽ tiếp tục là năm cực kỳ khó khăn. Các chuyên gia khuyên các nhà đầu tư, muốn đồng vốn an toàn, không bị chôn vốn thì nên tránh xa phân khúc Condotel.Nhiều chuyên gia đã khuyến cáo nhà đầu tư nguồn vốn nhỏ thì không nên tham gia và thị trường đầu tư condotel.

Được biết, năm 2017, thị trường tung ra khoảng 14.741 căn Condotel, tăng 12% so với năm 2016, trong khi đó mức tiêu thụ cho loại sản phẩm này lại giảm sút nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 33% nguồn cung mới (khoảng 4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn).

Hiện, thị trường đang có xu hướng lo ngại về tình trạng dư thừa nguồn cung đối với sản phẩm này trên thị trường đang có hiện tượng dư thừa nhiều về nguồn cung sản phẩm này. Được biết, năm 2017 thị trường đón nhận hơn 14.741 căn Condotel, tăng 12% so với năm 2016 và tiêu thụ chưa được 50%. Nguyên nhân được cho xuất phát từlà vì quan ngại về sự thực hiện các chính sách cam kết lợi nhuận, và tính pháp lý về quyền sở hữu đối với căn hộ Condotel.