Thị trường BĐS TP.HCM lệch pha cung – cầu

Theo báo cáo mới nhất của hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) gửi lên chính phủ. Thị trường BĐS của năm 2017 vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu của sự chững lại.

Thị trường BĐS này đang tồn tai những dấu hiệu của sự bất ổn. Và nếu không giải quyết kịp thời sẽ mang đến những tác động xấu. Thậm chí, những bất ổn này còn có thể tác động đến cả toàn bộ nền kinh tế vĩ mô.

Yếu tố bất ổn mà cẩn được giải quyết sớm nhất chính là hiện tượng lệch pha cung – cầu. Tình trạng vượt cầu đang xảy ra ở các phân khúc cao cấp như BĐS du lịch và nghỉ dưỡng.

Hiện tượng lệch pha cung – cầu thấy rõ rất ở các dự án cao cấp hạng sang. Đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng, du lịch cao cấp

Trong khi đó, những dự án phân khúc tầm trung, những dự án nhà ở thương mại thì lại rất thiếu nguồn cung. Điển hình là các dự án căn hộ từ 1-2 phòng ngủ với giá bán khoảng 15triệu đồng/m2. Và thiếu trầm trọng những dự án thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5- 3 triệu đồng/tháng.

Thêm vào đó, hiện tượng có thêm rất nhiều các nhà đầu tư thứ cấp cũng góp phần kìm hãn thị trường. Lí do là vì, những nhà đầu tư thứ cấp sẽ mua rồi đem cho thuê hoặc bán lại kiếm lời. Qua khảo sát nhanh được CBRE thự hiện thì có đến 30% mua để cho thuê, 21% mua để bán và chỉ có 29% là mua có nhu cầu thực để ở.

Ngoài ra, tăng trưởng tín dụng và cao nợ xấu cũng là nguyên nhân chính làm thị trường tăng trưởng chậm lại. Tốc độ tăng trưởng 6 tháng cuối năm chỉ đạt mức 8,16%. Bởi ảnh hưởng bởi thông tư 06/2016/TT-NHNN (thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN), đã nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% hiện tại.

Thị trường cho thấy sự khởi sắc nhẹ

Cùng với sự khởi sắc trở lại của BĐS cả nước, thì BĐS TP.HCM cũng đã có những dấu hiệu. Cho thấy được sự tăng trưởng trở lại sau cơn biến động lớn của thị trường từ năm 2007.

Thể hiện rõ rệt bằng việc thị trường đón nhận thêm hàng loạt các dự án. Đặc biệt là các dự án cao cấp, có số vốn đầu tư khổng lồ.

Trước đó, những dự án căn hộ thuộc phân khúc bình dân và nhà ở thương mại đã cứu các doanh nghiệp một “bàn thua” trông thấy. Hàng loạt những dự án căn hộ thương mại giá rẻ và trung bình ra mắt thị trường đã đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của bộ phận lớn người lao động chưa có nhà ở.

Nhà ở bình dân và căn hộ thương mại giá rẻ chính là con bài chủ chốt duy trì thị trường và cứu các doanh nghiệp khỏi vũng lầy

Cũng không thể bỏ qua “ công” của một chính sách kích cầu giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Đó là gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng dành cho đối tượng được ưu đãi với các căn hộ giá rẻ và nhà ở thương mại.

Dù gói hỗ trợ này ngày càng bớt sự ảnh hưởng, nhưng nó cũng đã giúp các doanh nghiệp tìm được lối ra với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ.

Chính vì vậy, để gói hộ trợ 30 nghìn tỷ không kết thúc sớm như dự kiến. Mới đây hiệp hội BĐS TP.HCM đã đề nghị chính phủ cho kéo dài thời gian gói tín dụng ưu đãi này đến năm 2018.

Để những đối tượng có thu nhập thấp có thể mua nhà dễ hơn. Cho dù, gói tín dụng này không còn nhiều tác dụng như lúc nó mới triển khai.

Thị trường tăng trưởng chậm nhưng chắc

Theo thống kê của HoREA thì trong năm 2017, tăng trưởng tín dụng ở TP.HCM đạt ngưỡng 113,26%( tăng gấp 1,5 lần) so với thời điểm này của năm ngoái.

Con số phản ánh một điều rằng, tất cả những doanh nghiệp BĐS trung bình và mới được thành lập đều chưa tiếp cận tới nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá. Nhìn chung, các doanh nghiệp BĐS có nguồn tài chính yếu, nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn rất khó để tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng.

Dự báo thị trường BĐS vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng so với năm ngoái. Do từ nay đến tết Nguyên đán là giai đoạn nóng nhất trong năm của thị trường BĐS.

Những doanh hiệp vừa và nhỏ vẫn khó tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng. Điều này tạo ra sự khó khăn cho các doanh nghiệp đó có thể phát triển nhanh

Nhưng xét về tổng thể, đến năm 2018 này, thị trường sẽ có sự khở sắc và tăng trưởng nhanh hơn nữa. Tuy nhiên, rất khó có thể xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS trong năm nay và những năm sau nữa.

“Phải có những giải pháp cụ thể để thị trường BĐS có thể phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn nữa. Bằng việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, đề nghị chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, xác định tính pháp lý và thẩm quyền của cơ quan chức năng…”, ông Châu đưa ra kiến nghị.

Ông Châu đưa ra thêm kiến nghị, vấn đề cấp bách nhất hiện tại là ngân hàng nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS. Trên cơ sở đánh giá tính khả thi và khả năng thanh khoản của dự án. Để tránh tình trạng nợ xấu có thể xảy ra với ngân hàng. Bên cạnh đó, cần xem xét kỹ mục đích đầu tư của các chương trình vay vốn lớn.

Tiến sĩ kinh tế Lê Bá Chi Nhân cho rằng, thị trường BĐS TP.HCM sẽ có tốc độ tăng nhanh trong giai đoạn này vì đây là thời kỳ cận tết nguyên đán.

Thế nhưng nhìn tổng thể thị thị trường vẫn chững lại, chưa có dấu hiệu của một sự bút phá mạnh trong năm 2018.