BĐS TP.HCM, giá thị trường gấp đôi mặt bằng giá của thành phố

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết. Luật đất đai năm 2013 từ khi có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Đã mang lại lợi ích lớn cho nền kinh tế chung và thị trường BĐS nói riêng .

Nó đã góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Và góp phần nâng cao thêm sự quản lý của nhà nước đối với đất đai.

Tuy nhiên, sau 3 năm được áp dụng vào thực tế. Luật này vẫn có nhiều khe hở cần được sửa đổi để phù hợp hơn với thị trường TP.HCM.

Từ khi có luật đất đai mới, thị trường đã ổn định hơn và bắt đầu phát triển trở lại sau thời kì khủng hoảng giai đoạn 2007-1010

“Trên thực tế hiện tại, giá đất trong bảng giá của thành phố chỉ bằng 30-40% giá thị trường. Điều này đòi hỏi cần phải sát sao hơn trong việc nằm tình hình thị trường để sửa đổi luật cho phù hợp hơn”, ông Châu phân tích.

Cần thay đổi từ trên cao xuống thấp

Hiện nay, khung giá đất mà chính phủ ban hành có quy định trong 5 năm. Các địa phương ban hành giá đất không được cao hơn quá 30% so với mặt bằng giá này. Và cũng không được thấp hơn mức tối thiểu mà chính phủ đề ra.

Theo ông Châu, với cách tính hệ số điều chỉnh giá đất thì (hệ số K) khu vực 1 (khu vực có hệ số cao nhất) là 1,2 lần. Gía đất ở 3 con đường tại trung tâm quận 1 (TP.HCM) là Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ có giá chưa đến 200 triệu đồng/m2. Như vậy là thấp hơn nhiều lần so với thực tế (trên thực tế, giá đất ở những khu vực này đã đạt mức 1 tỉ đồng/m2).

Ngoài ra, quy định khung giá đất do chính phủ ban ahnhf cũng khong tạo được điều kiện cho TP.HCM cũng như các tỉnh thành khác ban hanhg khung giá phù hợp. Theo nguyên tắc giá đất của chính phủ thì những thành phố lớn như TP.HCM sẽ rất khó để có thể đáp ứng yêu cầu.

Quy định này cũng không tạo được thuận lợi cho các tỉnh thành. Khi những địa phương sẽ không thể tự abn hành và chịu trách nhiệm về bảng giá mà mình đưa ra. Bởi vì nó không sát với thị trường. Mà phải đưa ra abgnr giá theo quy định của nhà nước.

Bảng giá đất do nhà nước ban hành không chỉ bất cập với TP.HCM mà còn cả với những tỉnh thành khác

Trong khi đó, một vấn đề nảy sinh nữa là tiền sử dụng đất, cũng là điểm nghẽn của thị trường BĐS.

Vấn đề này đã tạo ra gánh nặng với nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp. Và nó cũng tạo ra một thứ gọi là “ẩn số” trong đầu tư mà không thể tiên lượng được trước. Chưa kể, nó còn tạo ra tiêu cực trong quản lý, dễ tạo cơ chế xin- cho.

Thực trạng thị trường hiện nay về vấn đề này cũng rất ngược đời. Trong khi TP.HCM thì rất cần khoản tền thuế sử dụng đất này để đầu tư. Thì các doanh nghiệp lại rất khó có thể hoàn thành khoản phí đó nhanh chóng.

Bởi lẽ, cơ chế kiểm tra chéo giữa hai cơ quan là Sở Tài nguyên và Môi trường – đơn vị xác định giá đất ban đầu. Và Sở Tài chính – đơn vị chủ chốt trong hội thẩm định giá đất. Tạo ra một điểm tắc trong giải quyết thủ tục hành chính.

Mặc dù TP.HCM vẫn cho phép các doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất mà chỉ cần có sự xác nhận của sở TNMT. Mà không cần qua hội đồng thẩm định giá của sở tài chính.

Nhưng hiện nay, dự án nào cũng phải mất từ 1-3 năm thì mới nộp được khoản tiền này vào đến ngân sách.

Những quy định, văn bản ban hành về giá đất tại TP.HCM đang tạo ra sự khó khăn cho các doanh nghiệp

“Dư luận chắc vẫn chưa quên chuyện cách đây vài năm. Công ty Lê Thành – chủ đầu tư dự án chung cư của ở quận Bình Tân rao bán căn hộ trong dự án của mình với giá 13,9 triệu đồng/m2.

Nhưng sau khi sở tài chính thẩm định giá thì bắn doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán lên 17 triệu đồng/m2. Như vậy doanh nghiệp phải đè chi phí xuongs những phải nâng daonh thu. Để tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhiều hơn. Đó là một sự không công bằng đối với doanh nghiệp”, ông Châu nhận định.

Luật đất đai cần phải được điều chỉnh cho phù hợp hơn

Theo chủ tịch HoREA, để BĐS vận hành “trơn chu” theo cơ chế thị trương có sự quản lý của nhà nước thì luật đất đai cần phải sử đổi. Về vấn đề này, hiệp hội cũng đã đưa ra 2 đề nghị để sửa đổi:

Phương án thứ nhất là cần thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Cần phải coi đây là một loại sắc thuế. Về lâu dài, HoREA đề nghị cần phải bỏ khái niệm tiền sử dụng đất. Mà thay vào đó là khái niệm sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định. Có thể là 10% hoặc 15% so với bảng giá đất.

Cách làm này sẽ đưa bảng giá đất trở nên minh bạch hơn. Công việc tính toán cũng trở nên dễ dàng hơn, và quan trọng là loại bỏ cơ chế xin – cho đang tồn tại. Trong khi vẫn đảm bảo để duy trì một nguồn thu bền vững và lâu dài cho nhà nước.

Luật đất đai cần phải được điều chỉnh cho phù hợp hơn để tránh những bất cập, sai phạm

Phương án thứ hai, phải phải xem xét, nghiên cứu để cải cách triệt để cơ chế thu tiền sử dụng đất hiện tại. Cần phải loại trừ các tiêu cực trong việc đinh giá, và càn minh bạch, nhanh chóng và tối ưu hết mức có thể.

“Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của chính phủ đã quy định rất rõ về thời gian thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày.

Tuy nhiên, trong thực tế thì quy trình xác lập và thẩm định giá đất mất quá nhiều thời gian. Trung bình là từ 1-3 năm, điều này làm cho nhiều cơ hội đầu tư kinh doanh đã bị lỡ dở. Đồng thời đã gián tiếp làm tăng giá thành nhà ở của người dân”, ông Châu đánh giá.