Thị trường bất động sản Việt trong hai thập kỷ qua đã trải qua bao biến cố, lúc thì nóng sốt tột cùng lúc lại đóng băng dài đã gây ra sự ảnh hưởng lớn tới nhiều nhà đầu tư cũng như khách hàng.

Sau đây sẽ là những đánh giá về nguyên nhân chung dẫn đến tình trạng “đóng băng” trong thị trường Bất động sản Việt Nam. Có 3 nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng đóng băng thị trường ở nước ta và bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn 2 nguyên nhân đầu ảnh hưởng lớn tới thị trường.

Nguyên nhân thứ nhất là do sự lệch pha cung – cầu trong khi cầu giảm mạnh

Cầu giảm mạnh do giá bất động sản Việt Nam luôn ở mức quá cao so với thực tế thu nhập

Ở Việt Nam thu nhập bình quân năm 2010 tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh vào khoảng 2.000 USD/năm trong khi giá của một căn hộ hạng thấp ở đây là khoảng 50.000 USD gấp 25 lần lương hàng năm. Điều đó cho thấy giá bất động sản ở Việt Nam ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới.

Theo quy luật của thị trường, khi giá quá cao thì đương nhiên cầu sẽ giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm cho thị trường Bất động sản Việt Nam bị chững lại trong thời gian gần đây và cũng chính là một trong các nguyên nhân những đợt “đóng băng” dài 1994-1999 và 2002-2006.

Do tâm lý chung của người dân

Vì giá bất động sản là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của những người dân Việt Nam nên người dân luôn chờ đợi kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong tương lai. Và do Nhà nước luôn tiến hành xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước vẫn đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý chung của người dân còn “chờ đợi” sau mỗi cơn sốt.

Do nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án và căn hộ giảm

Nhà nước điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất mỗi năm lại được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế khiến cho chi phí đền bù giải toả lên cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, còn chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư cho các khu đô thị giảm mạnh.

Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh. Do lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính thanh khoản lại rất kém cùng với việc Thị trường đóng băng và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lại có mức lợi tức rất cao.

Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi trả ngân hàng cũng tăng, làm cho các nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân thì không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân nhiều nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác.

Do tiêu cực trong xây dựng và đất đai

Ngoài ra, còn phải kể đến những thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư dẫn đến chất lượng xây dựng các công trình nói chung và chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ làm sổ đỏ sai quy định,… Tất cả những nguyên nhân trên khiến cho Thị trường Bất động sản Việt Nam sau mỗi “cơn sốt” lại trở nên “đóng băng” nhanh chóng.

Nguyên nhân thứ hai Cung tăng nhanh do giá Bất động sản của Việt Nam quá cao

Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp khoảng 40-50 triệu đồng/m2 sàn cao gấp 3 – 4 lần giá trị thật. Ngoài ra, theo đơn giá xây dựng hiện nay mỗi mét vuông nhà vào khoảng 6 – 7 triệu đồng trong khi giá cả trên thị trường bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư.

Điều này dẫn tới ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến cho nguồn cung gia tăng nhanh chóng, trong khi quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để ra quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở và các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh.

Trong năm 2010, các dự án tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội . Còn tại HCM có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP. HCM, quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hiện nay là 6.000 Ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. Với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền mua những căn nhà cao cấp hay thậm chí là trung bình khá.