Trải qua hai thập kỷ, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước thăng trầm và sự chuyển biến không ngừng nghỉ, từ lúc nóng sốt xình xịch tới khi đóng băng toàn phần và có những khi giậm chân tại chỗ.

Sau đây cùng nhìn lại lịch sự của thị trường bất động sản Việt với chu kỳ diễn ra ngày càng phức tạp hơn và không một ai có thể đoán trước được thời thế.

Cơn sốt xình xịch năm 1993 – 1994

Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP khi năm 1993 đã tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP đã khiến người ta tin vào một tương lai sáng lạn của nền kinh tế , thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Giai đoạn đóng băng từ 1995 đến 1999

Sau cơn sốt mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào thời kỳ đóng băng kéo dài đến 5 năm. Nguyên nhân là do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.

Giai đoạn 1 năm bùng nổ từ 2001 đến 2002

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường bất động sản đã bắt đầu chuyển mình trở lại vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002.

Nguội lạnh dần trong khoảng thời gian từ 2002 – 2006

Tuy nhiên, vào năm 2003 giao dịch địa ốc thành công đã giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Cơn sốt nhà đất năm 2007 – 2010 sau 4 năm ngưng đọng

Sau 4 năm trầm lắng, thị trường bất động sản lại sốt nóng sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn ra khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào lớn và tăng trưởng tín dụng cũng ở mức cao.

Năm 2007, để mua được căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh, người dân phải xếp hàng, chen lấn xô đẩy và đặt cọc hàng trăm triệu đồng. Còn tại Hà Nội, chủ đầu tư thì bán nhỏ giọt khiến người mua nhà phải bốc thăm, giá mua chênh hàng trăm triệu đồng và phải xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà.

Với 3 cơn sốt nhà đất vào các năm 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008, giá nhà đất đã được đẩy lên hơn 100 lần, đã hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh. Khi cơn sốt đất ảo đi qua, đầu cơ bỏ thị trường, rớt giá và hàng nghìn tỷ đồng bị tồn đọng trong thi trường Bất động sản. Dự án thì bỏ hoang, chậm tiến độ, chủ đầu tư và người mua nhà lại bắt đầu mâu thuẫn và kiện cáo, đỉnh điểm nhất là một loạt các vụ tranh chấp diễn ra trong những năm gần đây.

Lúc này người mua nhà thực sự trở thành thượng đế, các chương trình khuyến mại thì rầm rộ nhưng vẫn không có người mua nhà. Ngân hàng dễ dãi hơn trong việc cho vay Bất động sản. Các dự án không có tiềm năng bị cắt giảm, tập trung đầu tư vào một dự án, đẩy mạnh mua bán dự án hoặc chuyển hướng sang xây các dự án có mức giá vừa phải, diện tích căn hộ nhỏ, triển khai khuyến mại cho khách hàng.

Diện tích căn hộ bị giảm đáng kể ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Căn hộ bình dân chính là xu hướng mới của thị trường bất động sản.

Năm 2011 với sự lạm phát bùng nổ và nhiều chính sách đã dập tắt cơn sốt đất

Năm 2011, lạm phát bùng nổ, đồng thời chính sách thắt chặt tiền tệ ra đời đã dập tắt cơn sốt cục bộ nhà đất ở Đà Nẵng và Hà Nội. Chủ trương của Chính phủ là kiềm chế lạm phát, dẫn đến thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất sau đó đã gần như đóng băng, thanh khoản giảm mạnh.

Năm 2012 tồn kho nghiêm trọng

Thời điểm năm 2012, tồn kho bất động sản đã lên tới trên 100 nghìn tỷ, hiện đã giảm xuống còn khoảng trên 80 nghìn tỷ. Khó khăn này đã ảnh hưởng nặng nề không chỉ đến các doanh nghiệp bất động sản mà còn tác động tới rất nhiều tới lĩnh vực khác của nền kinh tế như vật liệu, xây dựng, lao động, ngân hàng…

Năm 2013 có nhiều tranh cãi về thị trường đã chạm đáy hay chưa?

Cuối năm ngoái, nhiều chuyên gia đã tranh cãi nhau về vấn đề thị trường liệu đã chạm đáy. Đến thời điểm này, câu trả lời cho vấn đề này vẫn chưa thực sự rõ ràng, sự chuyển biến tại một số phân khúc cũng chỉ là ánh sáng le lói của thị trường Bất động sản.

Như vậy, chỉ trong vòng 20 năm gần đây thị trường nhà đất Việt Nam đã phải trải qua tới 6 lần sốt giá và nhiều lần suy giảm. Kể từ năm 1993 đến năm 2013, thị trường Bất động sản Việt Nam đã chứng kiến một sự đổi thay chóng mặt.