Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài nhưng nhu cầu về chỗ ở của người dân lại chưa được xem là yếu tố then chốt. Trong tương lai, chu kỳ thị trường có thể sẽ bị rút ngắn lại.

Ngay sau đây sẽ là bài viết phân tích chung về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam.

Một số đánh giá chung nhất về thị trường Việt Nam

Thị trường Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư từ nước ngoài, trong khi đó nhu cầu thực sự về chỗ ở lại chưa được xem là một yếu tố then chốt. Sự tăng trưởng của thị trường BĐS phải chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư.

Thị trường bất động sản cũng phải chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu cơ đã đẩy mặt bằng giá lên quá cao.

Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng sẽ bị rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, bởi mức độ di chuyển giữa các dòng vốn ngày càng dễ dàng hơn.

Sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường. Sự tăng trưởng kinh tế của một quốc gia lại phụ thuộc vào 2 yếu tố là độ mở của nền kinh tế (nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng càng lớn); năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác nguồn lực từ bên ngoài.

Độ mở nền kinh tế rộng ra là lại có cơn sốt xuất hiện?

Qua quan sát các cơn sốt BĐS tại Việt Nam ta có thể nhận thấy thị trường bất động sản của VN sẽ rơi vào cơn sốt sau những thời điểm mà độ mở nền kinh tế được kéo rộng ra.

Năm 1991, đại hội Đảng lần thứ VII đã khuyến khích phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Chính sách đã khơi dậy nhiều nguồn lực trong và ngoài nước. Năm 1993, Việt Nam bình thường hóa quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế nên nguồn vốn bắt đầu đổ vào Việt Nam.

1997 khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra, Việt Nam vẫn đứng vững trong cơn bão tài chính và bắt đầu được xem như một điểm đầu tư tiềm năng.

 Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu nóng dần lên. Năm 2000, các Luật DN ra đời, Luật đầu tư nước ngoài vào 2001, sự xuất hiện của thị trường chứng khoán đã kéo cơn sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm buộc nhà nước phải có những biện pháp điều chỉnh.

Năm 2006, Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ X ra quyết tâm đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đã tạo nên một hành lang pháp lý ngày càng hoàn chỉnh.

Việt Nam gia nhập WTO và thị trường bắt đầu bước vào một cơn sốt mới

Ngày 11/1/2007, Việt Nam gia nhập WTO cùng với đó các cam kết đối với thị trường thương mại toàn cầu bắt đầu triển khai, cánh cửa giao thương được mở rộng thêm. Thị trường BĐS bắt đầu nóng dần lên để bước vào một cơn sốt mới.

Nếu như bản chất khởi nguồn của các cơn sốt tại Việt Nam bắt đầu từ yếu tố thứ nhất của sự tăng trưởng kinh tế thì yếu tố thứ 2 lại đóng vai trò như một tác nhân điều chỉnh những cơn sốt đó. Chính năng lực hấp thụ, tiêu hóa các các nguồn lực lại là tác nhân cơ bản để duy trì mức độ tăng trưởng hay đóng băng thị trường bất động sản.

Nếu như nền kinh tế không thể hấp thụ hết hay thậm chí quá tải và sự thất vọng so với những nhận định lạc quan, thì những nguồn lực, dòng vốn đầu tư sẽ quay ngược trở ra để tìm kiếm những thị trường tiềm năng khác.

Và hệ quả tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng

Sau những nhận định về sự tăng trưởng kinh tế lạc quan, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, Việt Nam hiểu rằng còn phải mất thời gian quá độ dài nữa mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đất nước theo định hướng XHCN.

Thị trường BĐS đóng băng khi những thành quả ban đầu đầy triển vọng của nền kinh tế sau các chính sách mở cửa của VN đã đưa thị trường vào một cơn sốt mới. Nhưng hệ thống luật pháp chưa đồng bộ, thống nhất, thủ tục hành chính còn rườm rà và hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh đã cảnh tỉnh các nhà đầu tư. Vì vậy, thị trường BĐS lại đóng băng.

Việt Nam gia nhập WTO, hầu như cánh cửa đầu tư đã được mở nhưng đó cũng là lần đầu tiên trong lịch sử cánh cửa mở ra rộng nhất, thu hút một lượng đầu tư lớn nhất. Nhà nước cũng đã có một sự chuẩn bị khá kỹ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và chính sách. Chính điều đó đã tạo nên cơn sốt lần thứ 3. Điều thiết yếu là sự tăng trưởng này sẽ duy trì được bao lâu và nếu như lần này các vấn đề cải cách thủ tục hành chính tiếp tục rườm rà thì nhà đầu tư hẳn rất nản lòng.